عقد رهن در قانون
عقد رهن در فصل هجدهم قانون مدنی و در ماده ۷۷۱ تعریف شده است. این ماده مقرر می‌دارد: “رهن، عقدی است که به موجب آن، مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.”
همچنین، مواد ۷۷۳ و ۷۷۴ قانون مدنی در خصوص عین مرهونه یا مال مورد رهن مقرر می‌دارند: “هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست، نمی‌تواند مورد رهن واقع شود.” و “مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.”
بر اساس این مواد، قرارداد رهن از جمله عقود معین در قانون مدنی است که در آن، راهن مالی را که به آن عین مرهونه می‌گویند، به عنوان وثیقه و تضمین بازپرداخت دین به مرتهن یا طلبکار (داین) می‌دهد. مرتهن می‌تواند در صورت عدم وفای به عهد توسط راهن، از مال مورد رهن طلب خود را وصول نماید. مال مرهونه باید عین معین، اعم از منقول یا غیر منقولی باشد که قابل نقل و انتقال است و منع قانونی ندارد.
مفهوم فک رهن
فک به معنای آزاد کردن است. فک رهن در اصطلاح حقوقی و فقهی به معنای خارج کردن مالی از حالت رهن و وثیقه است، به طوری که مال آزاد محسوب شود. فک رهن معمولاً زمانی رخ می‌دهد که بدهکار بدهی خود را پرداخت کرده باشد.دعاوی مربوط یه فک رهن درباره أموال منقول و غیر منقول قابل تصور است برای مثال دعوای فک رهن ملک یا فک رهن خودرو از جمله مهم ترین و بارز ترین نمونه های مربوطه می باشند.
موارد فک رهن
در رابطه با فک رهن، قانون صراحتاً به این موضوع اشاره نکرده است، اما با مراجعه به سایر منابع قانونی می‌توان موارد فک رهن را شناسایی کرد:
۱.پرداخت بدهی: اولین مورد فک رهن زمانی است که بدهکار طلب خود را پرداخت کند؛ در واقع با اداء دین، عقد رهن فک می‌شود.
۲.فسخ دوطرفه قرارداد: دومین مورد فک رهن زمانی است که هر دو طرف قرارداد اقدام به فسخ عقد رهن کنند.
۳.فسخ از طرف رهن‌گیرنده: مورد بعدی که امکان فک رهن را فراهم می‌کند، فسخ قرارداد رهن از طرف رهن‌گیرنده است.
۴.از بین رفتن مال مورد رهن: زمانی که مال مورد رهن به دلایلی مانند آفت به طور کلی از بین برود.
۵.ابراء ذمه رهن‌دهنده: از موارد دیگر فک رهن، زمانی است که ذمه رهن‌دهنده به دلایلی مانند ابراء ، بری شود.
انواع دعاوی فک رهن
همان‌طور که بیان شد، معامله بر روی سندی که در رهن بانک باشد، قابل انجام است. در چنین معاملاتی، دعوای الزام به فک رهن از دو طریق الزام به تنظیم سند و دعوای فک رهن مستقل انجام می‌شود:
۱.دعوای الزام به فک رهن مستقل: در این نوع دعوا، شخصی که ملک خود را در رهن گذاشته است، تعهد می‌دهد بدهی خود را به طلبکار یا بانک پرداخت کند. تا زمان تسویه کامل، ملک مورد نظر در گرو شخص سوم قرار دارد. اگر تسویه انجام شود ولی فک رهن صورت نگیرد، شخص می‌تواند برای طرح دعوای فک رهن اقدام کند.
۲.دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند: در صورتی که فروشنده ملک در رهن، پیش از پایان ساخت و ساز و واگذاری آن به خریدار با سند، وام بگیرد و تعهد دهد که پیش از واگذاری، سند را از گرو بانک آزاد کند اما به تعهد خود وفادار نباشد، خریدار می‌تواند برای طرح دعوای الزام به فک رهن و همچنین تنظیم سند رسمی اقدام کند.
روش های فک رهن
روش‌های فک رهن را می توان به دو روش اصلی،یعنی روش سپرده گذاری و تسویه حساب کامل تقسیم بندی کرد که هر کدام را مورد برسی قرار داده ایم:
۱.سپرده‌گذاری برای فک رهن: سپرده‌گذاری یکی از روش‌های فک رهن است که در شرایطی کاربرد دارد که وام‌گیرنده هنوز بخشی از وام یا بدهی خود را تسویه نکرده است. در این حالت، فرد به بانک مراجعه کرده و مبلغ باقی‌مانده وام خود را محاسبه می‌کند. سپس به میزان ۱۱۰ درصد از این بدهی را به‌عنوان سپرده در بانک قرار می‌دهد.تا زمانی که وام به‌طور کامل تسویه نشود، راهن نمی‌تواند از سپرده خود بهره‌برداری یا برداشت کند. بانک موظف است حداکثر سود ممکن را برای این سپرده در نظر بگیرد و فرد می‌تواند از طریق این سود، اقساط وام را پرداخت کند.
۲.تسویه حساب کامل برای فک رهن: راه دیگر برای فک رهن، تسویه کامل بدهی یا وام است. اگر ملکی که در رهن بانک است، وام‌هایی داشته و بخشی از اقساط آن پرداخت شده باشد، برای آزادسازی ملک باید مابقی اقساط پرداخت و بدهی کامل تسویه شود.
برای این کار، فرد باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب کند. بانک پس از محاسبه بدهی باقی‌مانده، مبلغ موردنظر را دریافت می‌کند. با پرداخت این مبلغ، سند ملک از رهن بانک آزاد شده و برای معامله ملک هیچ‌گونه محدودیت قانونی وجود نخواهد داشت.
دعوای الزام به فک رهن
دعوای الزام به فک رهن ملک شامل ثبت دادخواستی توسط راهن، مالکین در قرارداد مشارکت، یا خریدار ملک رهنی از طریق دفاتر خدمات قضایی است. هدف این دادخواست صدور حکمی از سوی دادگاه برای الزام خوانده به فک رهن ملک می‌باشد.
مصادیق دعوای الزام به فک رهن
در سه حالت زیر، ممکن است ملک به رهن داده شود و دعوای فک رهن مطرح گردد:
۱. بازپرداخت دین یا وام در موعد مقرر: اولین مورد از طرح دعوای فک رهن ملک، زمانی است که شخصی به موجب قرارداد رهن، برای تضمین بازپرداخت یک دین یا دریافت وام، ملک خود را به مرتهن (طلبکار) رهن می‌دهد. اگر در موعد مقرر، بدهکار (راهن) دین یا وام خود را بازپرداخت کند، مرتهن باید ملک رهنی (عین مرهونه) را آزاد کرده و به راهن تحویل دهد. در صورت عدم انجام این کار، راهن می‌تواند دعوای الزام به فک رهن ملک را بر اساس نمونه دادخواست مربوطه مطرح کند.
۲. قرارداد مشارکت در ساخت: دومین مورد از طرح دعوای الزام به فک رهن، زمانی است که در قرارداد مشارکت در ساخت، ملک توسط سازنده در رهن بانک قرار می‌گیرد و از رهن خارج نمی‌شود. برای تنظیم سند رسمی، مالکین باید گواهی عدم توقیف و عدم رهن ملک را ارائه دهند. اگر سازنده ملک را از رهن آزاد نکند، مالکین می‌توانند دعوای الزام به فک رهن را علیه سازنده مطرح کنند.
۳. فروش ملک رهنی: سومین مورد زمانی است که شخصی ملکی را که در رهن بانک یا شخص دیگری است، می‌فروشد و تعهد می‌دهد که تا تاریخ معینی ملک را از رهن خارج کند. اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار حق دارد دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند و با ثبت دادخواست مربوطه، نسبت به این امر اقدام نماید.
فروش و معامله املاک در رهن
در دعاوی مربوط به فک رهن، معامله یا خرید و فروش ملکی که سند آن در رهن بانک است، می‌تواند مشکلات و پیچیدگی‌هایی را برای طرفین معامله ایجاد کند.
یکی از مشکلات رایج این است که فروشنده ممکن است در زمان تنظیم قرارداد، تعهد کند که ملک را پیش از موعد مقرر از رهن بانک خارج کرده و آزاد نماید. اگر فروشنده نتواند به این تعهد عمل کند، معامله به‌طور خودکار فسخ می‌شود.
در برخی موارد، برای فروش ملک در رهن، میزان بدهی وام از قیمت نهایی ملک کسر می‌شود. در چنین حالتی، تا زمانی که سند ملک در گرو بانک باشد، نمی‌توان آن را به‌طور قانونی منتقل کرد و معامله باید به‌صورت قولنامه‌ای و وکالت‌نامه‌ای انجام شود.
از آنجا که سند ملک در گرو بانک است، فروشنده ممکن است ملک را به چند نفر به‌طور هم‌زمان بفروشد و چند قولنامه تنظیم کند. این وضعیت می‌تواند به بروز اختلافات و دعاوی حقوقی منجر شود. بنابراین، معامله املاک در رهن دارای ریسک‌های بالایی است و هر دو طرف معامله ممکن است درگیر مشکلات قانونی شوند.در نتیجه، معامله املاک در رهن به دلیل وجود مشکلات قانونی و ریسک‌های بالا نیازمند دقت و توجه ویژه است تا از بروز دعاوی و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن
برای اینکه راهن بتواند اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک نماید، باید شرایطی را دارا باشد. در غیر این صورت، دعوای وی به نتیجه نخواهد رسید. در ادامه، شرایط طرح این دعوا در هر یک از سه حالتی که ملک در رهن رفته و از رهن خارج نشده است، توضیح داده می‌شود:
۱.شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک در مواردی که مرتهن از فک رهن خودداری می‌کند:
- راهن باید دین یا وامی را که به جهت آن، اقدام به سپردن ملک به عنوان وثیقه نموده است، در موعد مقرر به مرتهن پرداخت کرده باشد.
- مرتهن با وجود بازپرداخت دین توسط راهن، از فک رهن ملک (عین مرهونه) خودداری نماید.
- راهن باید از اهلیت قانونی لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک برخوردار باشد که شامل عقل، بلوغ و رشد است.
- راهن باید مدارک لازم جهت طرح دعوای الزام به فک رهن ملک را داشته باشد.
۲.شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک در مواردی که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت از فک رهن خودداری می‌کند:
- سازنده باید ملک را در رهن بانک داده باشد.
- سازنده باید از خروج ملک در رهن بانک امتناع کند.
- مالکین باید قرارداد مشارکت در ساخت را داشته و مشروعیت جهت و معین بودن موضوع قرارداد محرز باشد.
۳.شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک در مواردی که فروشنده از فک رهن ملک خودداری می‌کند:
- خریدار باید قرارداد خرید ملک رهنی از فروشنده را داشته و قرارداد دارای موضوع معین و مشروعیت جهت باشد.
- فروشنده باید در موعد مقرر در قرارداد، نسبت به فک رهن ملک اقدام نکند.
لازم به ذکر است که در تمامی این سه حالت، مطرح کننده دعوای الزام به فک رهن باید از اهلیت قانونی
لازم برای طرح دعوا برخوردار باشد.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
طرح دعوای الزام به فک رهن ملک نیازمند ارائه مدارک خاص و مرتبط با موضوع دعوا است. برای رسیدن به نتیجه مطلوب، خواهان باید مدارک زیر را فراهم کند:
- دادخواست تنظیم شده
- نام کاربری و رمز عبور سامانه ثنا
- مدارک مالکیت ملک
- مدارک مثبت بازپرداخت دین یا وام
- قرارداد رهن
- قرارداد فروش ملک
- تعهدنامه جداگانه در صورت وجود
- قرارداد مشارکت در ساخت
- سند مالکیت خواهان
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک
طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق مرتبط، باید در دادگاهی مطرح شوند که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است، حتی اگر خوانده در آن حوزه ساکن نباشد.
با توجه به اینکه ملک نوعی مال غیرمنقول است و قابلیت جابه‌جایی ندارد، و از آنجا که دعوای الزام به فک رهن ملک به حقوق مربوط به اموال غیرمنقول مرتبط است، دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.