مبانی دعوای اثبات مالکیت ملک
بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
برابر ماده قانونی فوق الذکر تنها دلیل مثبت مالکیت نسبت به اموال غیر منقول، سند رسمی است که برابر مقررات قانون ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است. به این ترتیب اشخاص نمی توانند برای اثبات مالکیت ملک خود به سایر ادله و مستندات توسل جویند.
در چنین مواردی شخصی که مدعی است ملک به نحوی از انحا قانونی به او منتقل شده اما به هر دلیلی، سند رسمی به نام وی تنظیم نشده، باید وقوع موجبات انتقال را نزد دادگاه به اثبات برساند که این امر غیر از اثبات مالکیت است. برای نمونه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، خواهان که در واقع خریدار ملک است، باید وقوع عقد بیع میان خود و مالک رسمی ملک را ثابت کند تا در نتیجه آن، فروشنده به حکم دادگاه ملزم شود تا با حضور در دفترخانه، سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل نماید.
موارد مذکور در فوق اختصاص به املاکی دارد که پیشتر در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشند و سند رسمی مالکیت نیز برای آنها صادر شده باشد. به این ترتیب دعوای اثبات مالکیت ملک راجع به املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع ندارد؛ چرا که چنین دعوایی شائبه ایجاد مالکیت موازی نسبت به اسناد رسمی را ایجاد می کند که این امر موجب تزلزل اعتبار اسناد رسمی است. در حالی که چنین نتیجه ای بر خلاف قصد و اراده قانون گذار است؛ در نتیجه این دعوا را نمی توان راجع به املاک ثبت شده مطرح نمود.
به این ترتیب دعوای اثبات مالکیت تنها نسبت به املاک جاری یا ثبت نشده قابلیت استماع دارد. خواهان دعوای اثبات مالکیت ملک برای اثبات مدعای خود می تواند به دلایل مختلفی از جمله شهادت شهود، اماره تصرف، سند عادی، معاینه محل و تحقیق محلی و … استناد نماید.
طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان
در خصوص امکان طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان و ضمن یک دادخواست میان حقوقدانان اختلاف است. اختلاف موصوف نهایتا منجر به صدور رای وحدت رویه شماره 672 در هیات عمومی دیوان عالی کشور شد. مطابق این رای، با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
به جهت ادامه اختلافات حتی پس از صدور رای وحدت رویه، موضوع در نشست قضایی نیز مطرح شد. نظر اکثریت قضات حاضر در نشست به شرح ذیل است:
طبق رای وحدت رویه شماره 672/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است، قابلیت استماع در دادگاه را ندارد. ولیکن چنان چه دعوای اثبات مالکیت توام با خلع ید مطرح شود، دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خوانده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد.
اقلیت معتقد بودند دعاوی اثبات مالکیت ملک و خلع ید توامان در دادگاه، قابلیت استماع ندارد و منحصرا رسیدگی به دعوای خلع ید به استناد رای وحدت رویه مذکور، فرع برداشتن سند رسمی است. چنان چه خواهان دعوا، سند رسمی دفترچه ای یا موضوع ماده 22 قانون ثبت که از طریق اداره ثبت اسناد، اخذ می شود را نداشته باشد، دعوای نامبرده مبنی بر خلع ید نیز قابل استماع نخواهد بود و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز در محاکم، قابلیت استماع ندارد.
نهایتا مطابق نظر کمیسیون نشست قضایی اعلام شد خلع ید از اعیان غیر منقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رای وحدت رویه شماره ی 672/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی، قابلیت استماع ندارد.
مدعی در اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت باید در دادخواست خود حسب مورد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید و تحویل ملک یا اثبات مالکیت در مورد پرونده هایی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است، به طرفیت ایادی قبلی و متعاقبا خلع ید غاصبانه را تقاضا کند.
به نظر می رسد با عنایت به لزوم ارائه سند رسمی مالکیت در دعوای خلع ید، این دعوا باید موخر بر صدور حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت اقامه شود.