دستور فروش ملک مشاع
مشاع غیرقابل افراز، گاهی ممکن است شرکاء یک ملک به هر دلیلی نخواهند به شراکت ادامه بدهند، در این صورت اگر بین مالکین مشاعی در خصوص تقسیم ملک توافقی وجود نداشته باشند در این صورت متقاضی افراز یا تقسیم ملک مشاع باید بدوا به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای افراز نماید. چنانچه ملک مشاع، قابلیت افراز و تقسیم را نداشته باشد خواهان می تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را بخواهد.
مال مشاع چیست؟
مشاع مالی است که دو یا چند نفر با نسبت های مشخص در ملکی به صورت اشتراکی مالکیت دارند. بنابراین، هر کدام از مالکین مشاعی در جزء جزء مال، مالکیت دارند. مالکیت مشاعی ممکن است به صورت اختیاری انتخاب شود، به عنوان مثال شخصی ملک مشاعی را از کسی خریداری نماید و در ان مال سهیم شود و یا اینکه اجباری باشد، به عنوان مثال مال به واسطه ارث بردن به شخص برسد.
مراحل گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع
مطابق ماده 1 قانون افراز، افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک می باشد و واحد ثبت مکلف است با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
در صورتی که ملک قابل افراز باشد اداره ثبت نسبت به تقسیم آن اقدام می نماید و چنانچه بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه ای به خواهان افراز داده می شود و در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک گواهی می گردد.
متقاضی افراز باید با به همراه داشتن گواهی نامه عدم افراز و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را برای اجرای حکم به دایره اجرا می فرستد. مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید. بنابراین، دستور فروش ملک مشاع، خواسته شریک ملک مشاع است برای فروش مال مشاع غیر قابل افراز.
- رایی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها صادر می کند دستور است و در قالب حکم یا قرار نیست. دستور فروش ملک مشاع قابل تجدید نظرخواهی و فرجام خواهی نمی باشد.
- توجه داشته باشید که دستور فروش چون حکم محسوب نمی شود، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه از طرف خواهان نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه خواهان کافی است.
- در صورتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، یا میان شرکا غایب و یا محجوری وجود داشته باشد، متقاضی تقسیم ملک مشاع، باید تقاضای تقسیم را از دادگاه درخواست نماید.
- چنانچه ملک مشاع توقیف و یا در رهن باشد، تقاضای دستور فروش ملک مشاع قابلت استماع نمی باشد.
- دعوای دستور فروش ملک مشاعی دعوای غیر مالی محسوب می شود، مگر در صورتی که اختلاف در مالکیت مطرح باشد.
مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع
مرحله اول : در صورتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد. پس از آن کارشناس مربوطه با مراجعه به پرونده ثبتی و پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می شود. پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی می‌رسد .
سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می باشد.
مرحله دوم : متقاضی افراز بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید. در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.
مرحله سوم : در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دستور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد. در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه ای برای ملک مشاع تعیین می کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بها را پیشنهاد داده باشد. توجه داشته باشید که عدم حضور سایر شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نمی باشد. متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است می تواند این ملک را خریداری کند.
فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک
در صورتی که یکی از مالکین مشاعی نسبت به فروش تمام ملک مشاعی اقدام نماید در این صورت فروش نسبت به سهم خود صحیح اما نسبت به میزان سهم شرکاء دیگر مطابق مقررات قانون مدنی این معامله، معامله فضولی محسوب می شود. توجه داشته باشید که فروش ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکا جرم نیست و سایر شرکاء می توانند آن معامله را قبول یا رد کنند.
مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز
مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز مطابق قانون فروش و افراز املاک مشاعی مصوب سال ۱۳۵۷، در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است. توجه داشته باشید که اداره ثبت نسبت به املاکی گواهی عدم افراز صادر می کند که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد.
چه کسانی می توانند تقاضای دستور فروش ملک مشاع را بخواهند؟
در صورتی که ملک بین چند نفربه صورت مشاعی باشد هر یک از شرکا می توانند تقاضای دستور فروش ملک مشاعی را بخواهند. در اینصورت باید تمام شریکان طرف دعوا قرار بگیرند. به عنوان مثال اگر ملکی دارای 3 نفر مالک مشاعی باشد و یکی از شرکاء خواهان فروش ملک باشد باید 2 نفر دیگر را به عنوان خوانده طرف دعوا قرار دهد.
دادگاه صالح در فروش ملک مشاع
دادگاه صالح در فروش ملک مشاع، دادگاه محل وقوع ملک می باشد یعنی جایی که ملک در آنجا واقع شده است.
برای افراز ملک باید کجا برویم؟
برای افراز ملک باید به سند ملک توجه کرد که دارای دو حالت است :
- در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی است و جریان ثبتی آن تمام شده است باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرد.
- در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی نیست و جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است در این حالت درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.
مدت زمان دستور فروش ملک مشاع
مدت زمان دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت دادخواست تا زمان فروش ملک مشاعی از طرف دادگاه به عوامل مختلفی بستگی دارد. و اینکه به صورت تقریبی برای فروش ملک مشاع 2 تا 6 ماه زمان نیاز است.
نحوه مزایده ملک مشاع
در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود می توانید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست دستور فروس ملک مشاع اقدام نمائید. در این خصوص باید گواهی عدم قابلیت افراز را نیز به پیوست دادخواست به دادگاه ارائه دهید.
دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات دستور فروش ملک را صادر و پرونده را برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام ارسال می کند. در مرحله بعدی ملک توسط کارشناس ارزیابی میشود و روز و ساعت مزایده مشخص و به مزایده گذاشته می شود. پس از مزایده و فروش ملک مشاع اجرای احکام، هزینه های قانونی خود را از آن مبلغ برداشت میکند و سهم هر یک از شرکاء را به آنها پرداخت می کند.
هزینه مزایده ملک مشاع
در صورتی که دادگاه دستور فروش را صادر کند و در مرحله اجرای حکم ملک مشاعی به فروش برسد هزینه مزایده ملک مشاع ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع یک بیستم آن (نیم عشر) می باشد.