الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک

دعاوی که در محاکم کشور، مطرح می شوند، دارای انواع مختلفی بوده که یکی از مهم ترین و در عین حال، هزینه برترین و زمان برترین این دعاوی، دعاوی ملکی بوده که دارای پیچیدگی های خاص حقوقی می باشند.
از جمله شایع ترین دعاوی ملکی، دعوی الزام به تحویل ملک بوده که هم در مورد املاک قولنامه ای و هم در مورد املاک سنددار مطرح می گردد. از آنجا که برای طرح این دعوا، باید شرایط لازم وجود داشته و مقررات مربوط به نحوه طرح آن نیز رعایت گردد، لازم است تا افردی که قصد اقامه این دعوا را دارند، با این احکام و مقررات آن آشنا شوند.

دعوی الزام به تحویل ملک، دعوایی است که خریدار ملک قولنامه ای یا سنددار، علیه فروشنده، مطرح کرده و الزام این شخص را به تسلیم و تحویل ملک فروخته شده، خواستار می گردد. نحوه طرح این دعوا، بدین صورت بوده که خواهان باید برای ثبت دادخواست خود، به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه نماید.

دعوای الزام به تحویل ملک چیست؟

دعوی الزام به تحویل ملک، زمانی مطرح می گردد که فردی، ملکی را با عقد بیع به دیگری فروخته یا به طرق دیگر، مالکیت ملک خود را به دیگری، انتقال داده، اما، پس از انتقال، از تسلیم کردن و تحویل آن ملک، خودداری می کند.

در این صورت، خریدار یا فرد انتقال گیرنده، می تواند با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست، الزام فروشنده یا انتقال دهنده را به تسلیم و تحویل ملک، خواستار گردد. البته، در جایی که فردی، ملکی را به دیگری، اجاره داده و از تحویل ملک به مستاجر، خودداری می کند نیز می توان از دعوی تحویل ملک، صحبت کرد. اما، به طور معمول، عنوان دعوی و دادخواست آن، در موارد اجاره، تحویل و تسلیم عین مستاجره تعیین می گردد.

شرایط دعوای الزام به تحویل ملک

1- شرایط عمومی دعوای الزام به تحویل ملک:

منظور از شرایط عمومی دعوی الزام به تحویل ملک، شرایطی است که در تمامی دعواها، وجود آن ها لازم و ضروری بوده و بنابراین، دعوی الزام به تحویل ملک نیز از این قاعده، مستثنی نمی باشد. ذی نفع بودن خواهان، اهلیت وی، عدم رسیدگی به دعوا در دادگاه دیگر و طرح دعوی در دادگاهی که صلاحیت ذاتی و محلی، برای رسیدگی به دعوا را دارد، از مهم ترین شرایط عمومی دعوی الزام به تحویل ملک می باشد.

2- شرایط اختصاصی دعوای الزام به تحویل ملک:

شرایط اختصاصی دعوی الزام به تحویل ملک، شرایطی است که صرفا در این دعوا، مورد نیاز بوده و ارتباطی با سایر دعاوی، حتی دعاوی ملکی دیگر ندارد. شرایط اختصاصی دعوی الزام به تحویل ملک، عبارتند از:

الف: مالکیت ملک، به یک وسیله قانونی، به انتقال گیرنده، انتقال یافته باشد. بنابراین، به عنوان مثال، در صورتی که انتقال گیرنده، در قمار یا شرط بندی، ملک را برنده شده باشد، از آنجا که این راه ها از نظر قوانین کشور ما، نامشروع محسوب شده، دعوی الزام به تحویل ملک نیز در این موارد، پذیرفته نخواهد شد.

ب: انتقال دهنده، تعهد به تحویل ملک داشته و موعد تسلیم ملک، فرا رسیده باشد. در حالتی که تحویل ملک، دارای موعد مشخصی بوده(مانند 30 بهمن ماه) و آن موعد فرا رسیده و یا اینکه تعهد به تحویل ملک، مدت دار نبوده و در واقع، حال و فوری می باشد، انتقال گیرنده می تواند برای طرح دعوی الزام به تحویل ملک، اقدام نماید. نتیجه آنکه اگر تسلیم ملک، موعد داشته، تا زمانی که آن موعد فرا نرسیده باشد، مطابق مقررات نحوه طرح دعوی الزام به تحویل ملک، امکان اقامه این دعوا، وجود نخواهد داشت.

 مدارک لازم برای طرح دعوی الزام به تحویل ملک:

برای اینکه دادخواست خواهان، در دعوی الزام به تحویل ملک، پذیرفته شده و به صدور رای به نفع وی، منتهی گردد، لازم است تا علاوه بر شرایط دعوا و رعایت مقررات نحوه طرح آن، مدارک خاصی نیز ضمیمه دادخواست، برای دادگاه رسیدگی کننده به دعوا، فرستاده شود. این مدارک، شامل موارد زیر می باشند:

1- کارت ملی خواهان یا دسترسی به اطلاعات شماره ملی وی

2-مبایعه نامه انتقال ملک و سند رسمی انتقال آن، در صورتی که سند تنظیم شده باشد؛ اما، در صورتی که ملک، از نوع ملک قولنامه ای بوده، صرفا مبایعه نامه، کافی خواهد بود.

3- فیش یا هر مدارک دیگری، مبنی بر واریز ثمن قرارداد از سوی انتقال گیرنده.

4- لازم به ذکر است، از آنجا که در مرحله ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، تصویر اسکن شده مدارک، برای دادگاه، ارسال می گردد، خواهان، موظف است تا اصل مدارک خود را در جلسه اول دادرسی، حاضر کرده و به دادگاه ارائه نماید.

دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه ای :

در حال حاضر، بیشتر املاکی که مورد معامله قرار می گیرند، دارای سند رسمی بوده و انتقال این املاک، با تنظیم سند رسمی در دفترخانه ها، انجام می گیرد. اما، به هر حال، هنوز هم در برخی مناطق کشور، املاک قولنامه ای وجود داشته که مالکین این املاک، همچنین، از گرفتن سند برای آن ها خودداری می کنند. در این صورت، این سوال، قابل طرح است که آیا دعوی الزام به تحویل ملک قولنامه ای، مورد پذیرش دادگاه قرار می گیرد یا خیر؟

در پاسخ به سوال فوق، باید گفت، از آنجا که قولنامه، در صورتی که توسط طرفین، امضا شده و باقی شرایط قانونی را نیز داشته باشد، سند عادی محسوب شده و دارای اعتبار قانونی بوده، در نتیجه، دعوی الزام به تحویل ملک قولنامه ای نیز همانند دعوایی که مستند به سند رسمی باشد، در محکمه، پذیرفته می گردد.

بنابراین، در صورتی که شرایط عمومی و اختصاصی دعوی الزام به تحویل ملک قولنامه ای، که در بخش های قبل، مورد بررسی قرار گرفت، وجود داشته و موعد تسلیم ملک، فرار رسیده باشد، خریدار ملک قولنامه ای نیز می تواند برای طرح دعوی الزام به تحویل ملک، اقدام نماید.